所謂"陰陽(yáng)合同"，是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上的內容不相同的合同，一份對內，一份對外，其中對外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避?chē)叶愂盏葹槟康?對內的一份則是雙方真實(shí)意思表示，可以是書(shū)面或口頭。"陰陽(yáng)合同"是一種違規行為，在給當事人帶來(lái)"利益"的同時(shí)，也預示著(zhù)風(fēng)險。

實(shí)際交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方為達到避稅或其他目的，向有關(guān)部門(mén)登記時(shí)用一張合同，通過(guò)少報價(jià)格或少報面積的方式，降低買(mǎi)賣(mài)合同標的，報低價(jià)格少納稅，稱(chēng)為“陽(yáng)合同”;賣(mài)家與買(mǎi)家另簽一份合同，作為實(shí)際支付交易金額的合約并實(shí)際履行，稱(chēng)為“陰合同”。“陰陽(yáng)合同”不僅使國家稅收蒙受損失，而且動(dòng)搖社會(huì )對誠信經(jīng)營(yíng)、履約和納稅的信心，擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟秩序。同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”后，雖然也可能有一部分人僥幸蒙混過(guò)關(guān)，但由于這類(lèi)合同大多都存在未經(jīng)登記、很不規范、約定不明甚至只是口頭約定等情況，履行過(guò)程中很容易出現矛盾。

一般因為“陰陽(yáng)合同”中的“陰陽(yáng)合同陽(yáng)合同”因不體現當事人的真實(shí)意思而不發(fā)生效力，而“陰合同”是當事人的真實(shí)意思表示而認定為有效合同，“陰合同”只要內容合法，同樣受到法律保護。然而，如果利用“陰陽(yáng)合同”實(shí)施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的“陽(yáng)合同”無(wú)效，被偽裝的“陰合同”也因內容違法而無(wú)效。因此，對“陰陽(yáng)合同”要慎之又慎。

實(shí)踐中，鑒于買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為嚴重違反了中國稅收管理規定，有關(guān)部門(mén)查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關(guān)有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。
 

一般因為“陰陽(yáng)合同”中的“陽(yáng)合同”因不體現當事人的真實(shí)意思而不發(fā)生效力，而“陰合同”是當事人的真實(shí)意思表示而認定為有效合同，“陰合同”只要內容合法，同樣受到法律保護。然而，如果利用“陰陽(yáng)合同”實(shí)施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的“陽(yáng)合同”無(wú)效，被偽裝的“陰合同”也因內容違法而無(wú)效。因此，對陰陽(yáng)合同要慎之又慎。

規范

最終以真實(shí)合同為依據，在陰陽(yáng)合同效力上形成了兩條對立的規范：

1、為保護國家、社會(huì )公共利益，惡意串通損害國家利益的合同無(wú)效，即全部無(wú)效。

2、為促成交易，即使現售合同上的價(jià)格條款無(wú)效，但其他條款與真實(shí)合同不抵觸的仍有效，即部分無(wú)效。

法院對陰陽(yáng)合同效力的認定都是結合案情從這兩條中拷量，最終確定一條，要么認定合同全部無(wú)效，要么僅避稅價(jià)格條款無(wú)效其他條款仍有效。

情形

陰陽(yáng)合同在相當長(cháng)的時(shí)間里都是一種客觀(guān)現象，短期內也不可能完全消除，因而，老百姓、政府機關(guān)、法院都是知道的，法院審判也相對比較寬松，除非差價(jià)太大，往往根據違約情形選擇適用對違約方不利的規定。具體可分為以下幾種情形：

1、對于差價(jià)以裝修名義并且差價(jià)較小的，一般認定合同有效。

2、對于差價(jià)太大，一般會(huì )認定無(wú)效。

3、對于賣(mài)方不想賣(mài)，主張中介與買(mǎi)方惡意串通以低價(jià)過(guò)戶(hù)損害其利益的，一般認定合同有效但過(guò)戶(hù)價(jià)格條款無(wú)效。

4、對于買(mǎi)方不想買(mǎi)而主張賣(mài)方避稅，或者簽現售后只想以現售合同上的低價(jià)買(mǎi)，一般認定合同有效但過(guò)戶(hù)價(jià)格條款無(wú)效。

5、對于雙方仍想交易但過(guò)戶(hù)時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)過(guò)戶(hù)，另一方拒絕的，會(huì )調解，調解不成則認定合同不成立。

6、沒(méi)簽過(guò)戶(hù)確認書(shū)，現售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現售合同有效。首先，法律上要有證據證明中介參與了陰陽(yáng)合同，才會(huì )有責任問(wèn)題，證據主要指中介在過(guò)戶(hù)價(jià)格確認書(shū)或補充協(xié)議上簽字或蓋章，或者同時(shí)在預約和現售上蓋章但兩份合同差價(jià)懸殊。


陰陽(yáng)合同的風(fēng)險

或面臨罰款甚至刑罰

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條規定：“納稅人采取虛假的納稅申報的手段不繳或者少繳應納稅款的，屬于偷稅。由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款，處以不繳或者少繳的稅款5倍以下的罰款”。

還有可能觸犯刑事法律：根據《中華人民共和國刑法》第二百零一條的規定：一納稅人不繳或者少繳應納稅款偷稅數額占應納稅額的百分之十以上不滿(mǎn)百分之三十并且偷稅數額在一萬(wàn)元以上不滿(mǎn)十萬(wàn)元的，處三年以下有期徒刑或者拘役并處偷稅數額一倍以上五倍以下罰金，偷稅數額占應納稅額30%以上并且偷稅數額在10萬(wàn)元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑并處偷稅數額一倍以上五倍以下罰金。

值得提醒的是，買(mǎi)賣(mài)雙方是根據真實(shí)的成交價(jià)依法納稅，即使簽訂了“陰陽(yáng)合同”，也不會(huì )受到處罰。

或無(wú)法取得高額貸款再售時(shí)要承擔高稅費風(fēng)險

就同一標的物、同一合同雙方主體，簽訂了兩份對價(jià)不一的合同，就會(huì )給合同的履行帶來(lái)了不確定性，若兩份合同都真實(shí)有效的話(huà)，不論對賣(mài)方還是買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，都可能會(huì )選擇對自己有利的那份來(lái)履行。

成交價(jià)奇低合同應確認無(wú)效

一份合同是否具有法律效力要看三要件：1、主體適格;2、雙方的意思表示真實(shí);3、合同內容沒(méi)有違反國家法律法規的強制性規定。只要符合上述三要件的合同都是具有法律效力的。

但是，買(mǎi)賣(mài)雙方若是為了逃避繳稅義務(wù)，而故意壓低成交價(jià)而簽訂的合同，其一，并非買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)意思表示，其二，是通過(guò)合法形式掩蓋非法目的，根據《合同法》第52條的規定，成交價(jià)奇低的那份合同應確認無(wú)效。

按評估價(jià)征稅之后應更加關(guān)注稅費條款

根據我國《刑法》的規定，逃稅罪是身份犯，即犯罪主體僅限于納稅人和扣繳義務(wù)人，而房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中并非納稅義務(wù)人或扣繳義務(wù)人，因此并不需要負刑事責任。但作為房地產(chǎn)經(jīng)紀人應有應當遵守的從業(yè)守則，若違反從業(yè)守則，則可由從業(yè)單位或相關(guān)的行政管理部門(mén)對其進(jìn)行處罰。

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